房产纠纷

         近段时间，因公房拆迁而引发的纠纷呈不断上升趋势，早年的公房大多是父母单位分的，有的由房管所管理，属于直管公房；有的归单位管理，属于自管公房。

　　公房承租人仅对承租的公房享有居住使用的权利，严格意义上讲公房本身不能作为遗产继承。依据北京市拆迁政策的相关规定，公房拆迁时产权人需放弃拆迁利益，给承租人进行补偿，因北京市公房拆迁动辄几百上千万的补偿，对于拆迁利益的分配往往成为亲人争议的焦点。对于父母承租的公房拆迁，子女是否有份的问题，主要是看承租人是否已经变更，再者是在什么时间进行的变更，这两个因素对拆迁利益的归属起着决定性的作用。

  1、父母健在，遇上公房拆迁。

　　原承租人健在的情况下，公房由父母承租，属于父母的财产，如遇拆迁，拆迁所得利益属于父母财产的变形，性质上仍属于父母所有，父母对于其名下的财产享有完全的处分权利。对于户籍在被拆迁的公房内的子女，原则上其可以主张对拆迁安置的房屋享有居住使用的权利，再者，基于户口而取得的补偿款也有其一份。

　　2、父母生前已将承租人变更至某子女名下。

　　实际生活中，公房承租人对承租的公房有居住使用的权利，在征得产权单位同意的情况下，承租人可以申请变更承租人至某一子女名下。如果经过上述程序进行变更承租人，那么公房就成为变更后子女的财产，日后遇到拆迁，所得的拆迁利益应属于变更为承租人的子女所有，与其他子女无关。

　　3、父母去世后，子女擅自变更承租人。

　　北京市公有住宅租赁合同中，对于承租人外迁或死亡，变更承租人设定了明确的条件：一是要求与原承租人同一户籍，二是要求共同居住两年以上，三是无其他住房，四是其他家庭成员无异议。如果子女不符合上述条件，在父母去世后，擅自变更承租人，那么很有可能最终被认定变更承租人无效。

  如果擅自变更承租人的子女已经领取拆迁利益，那么在变更承租人的行为或其与产权单位签订的《北京市公有住宅租赁合同》被认定无效之后，其所领取的拆迁利益，应当作为老人的遗产由各子女平分。对于户口在被拆迁的公房内的子女，拆迁利益中基于户口所得利益部分，应归户籍人口所有，不应列为老人的遗产。

  4、父母去世后，经家庭成员协商一致变更承租人。

　　若在原承租人去世之后，子女协商一致将承租人变更至某一子女名下，只要产权单位同意变更，该种变更承租人的行为便应受法律保护。一旦遇上拆迁，所得拆迁利益应属于变更后的承租人所有，其他子女不能再进行主张，但是承租人自愿将拆迁利益分配给其他兄弟姐妹的，不在此限。

　　5、兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁有书面协议约定。

　　如果父母去世后，兄弟姐妹之间对于父母承租的公房拆迁所得利益有明确的约定，并签订了书面的协议，只要协议的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系各方当事人的真实意思表示，那么协议对于子女均具有约束力。

　　如果在拆迁之后，某一子女独占拆迁利益，拒绝按照协议约定去履行，则其他兄弟姐妹可先行协商，如果协商不成，可持书面协议依法申请法院进行分家析产。

  受中国长期以来传统观念的影响，有很多家庭重男轻女，认为父母的房子拆迁就没女儿的事，实际上这种想法和认识是错误的。按照我国《继承法》的相关规定，子女的权利都是平等的，不存在所谓“儿子就应多分，女儿就应不分”的问题。

  因此，在遇到父母承租的公房拆迁时，要先看承租人是否已经变更，如果已经变更，应及时向专业人士求助，以便确定变更行为的合法性，分析评估拆迁利益的归属。再者，要看自己的户口是否在公房内，如果户口在承租公房内，一般可列为被拆迁安置人口，可享有相应的拆迁利益。